Vom Ferienzentrum zur Residenza Parcolago

Die Anfänge: ein Ferienzentrum am Luganersee

Die Geschichte des Parcolago beginnt Mitte der 1980er-Jahre. In Caslano, am Ufer des Luganersees, entsteht eine Ferien- und Wohnanlage, die sich im Lauf der folgenden Jahrzehnte grundlegend verändern wird.

Die Anlage wird 1984–1985 auf Initiative von Arnold Mathis aus Chur unter dem Namen «ALLOD SEEPARK» errichtet. Die vier Gebäude A, B, C und D umfassen zunächst rund 75 Stockwerkeigentumseinheiten.

Das Projekt beschränkt sich nicht auf Wohnungen. Ein Restaurant, eine Rezeption, ein Tennisplatz sowie eine Grünanlage mit Seezugang bilden eine Infrastruktur, die auch für touristische Aufenthalte gedacht ist.

Ein Teil der Wohnungen unterliegt deshalb Vermietungspflichten im Rahmen der sogenannten Parahotellerie, einer Verbindung von privatem Eigentum und Beherbergung.

Die anfängliche Verwaltung übernimmt die ALLOD VERWALTUNGS-AG. Später tritt Utoring an ihre Stelle und erhält eine wichtige Rolle bei der Verwaltung der Anlage, des Restaurants, der Rezeption und der Vermietung.

Damit beginnt eine Geschichte, in der die Bedürfnisse der Eigentümer, Gäste und Gewerbebetriebe in ein nicht immer einfaches Gleichgewicht gebracht werden müssen.

Die ersten Jahre: das gemeinschaftliche Leben organisieren

Die Protokolle der ersten Versammlungen im Januar 1989 zeigen eine Gemeinschaft, die ihre Regeln erst festlegen muss.

Zu klären sind die Verteilung der Kosten, die Nutzung der Einrichtungen durch verschiedene Gruppen und das Verhältnis zwischen selbst dort wohnenden Eigentümern, vermietenden Eigentümern und dem Restaurant.

Auch ehrgeizige Ideen fehlen nicht. Utoring erwägt sogar ein Hallenbad; das Vorhaben wird jedoch wegen rechtlicher, ökologischer und finanzieller Schwierigkeiten aufgegeben.

Schon damals nehmen die Grundstücke am See einen wichtigen Platz in den Diskussionen ein. Bäume, Schilfbestände, Einfriedungen und die Pflege der Grünflächen beschäftigen die Gemeinschaft.

Diese Fragen werden den Parcolago viele Jahre begleiten. Sie zeigen, wie sehr der Park und der Seezugang die Anlage prägen.

Die Neunzigerjahre: zwischen Tourismus und Wohnen

Im Lauf der 1990er-Jahre treten die Schwierigkeiten des touristisch-hotelmässigen Modells immer deutlicher hervor.

Das Restaurant nimmt eine besondere Stellung ein: Es ist nicht nur ein Gewerbebetrieb, sondern Teil eines Systems, in dem Hotelbetrieb und Wohnungsvermietung eng miteinander verknüpft sind.

Zu den Massnahmen gehört die ungewöhnliche «Pasta-Aktion». Gäste vermieteter Wohnungen können im Restaurant kostenlos Pasta erhalten; finanziert wird das Angebot von den vermietenden Eigentümern.

Die Aktion soll das Restaurant unterstützen und die Ferienaufenthalte attraktiver machen. Mit der Zeit geben ihre Kosten jedoch Anlass zu Diskussionen.

Die ausserordentliche Versammlung vom 21. August 1998 verdeutlicht, wie komplex die Beziehungen zwischen Utoring, der Parcolago SA und der Eigentümergemeinschaft geworden sind. Pflichten des Hotelbetriebs, die Wirtschaftlichkeit des Restaurants und finanzielle Verantwortlichkeiten greifen ineinander.

Damit stellt sich dem Parcolago zunehmend eine grundlegende Frage: Soll das ursprüngliche touristische Modell fortgeführt werden, oder soll sich die Anlage zu einer eigenständigeren Wohnresidenz entwickeln?

Mehr Mitwirkung: die Gründung der IG Parcolago

Anfang der 2000er-Jahre beschliessen einige Eigentümer, sich zusammenzuschliessen, um die Belange der Residenz aktiver zu begleiten.

In seinem historischen Rückblick von 2025 erinnert sich Severin Dettling an eine zunehmende Unzufriedenheit unter einigen Stockwerkeigentümern mit der Verwaltung durch Utoring.

Seiner Darstellung zufolge fanden verschiedene Verbesserungsvorschläge und Unterhaltsanliegen nicht die erhoffte Beachtung. Dettling beurteilt ausserdem gewisse Aspekte der Restaurantführung und der zu ihrer wirtschaftlichen Unterstützung getroffenen Massnahmen kritisch.

Diese Unzufriedenheit trug seiner Schilderung zufolge zur Entstehung einer neuen Organisation bei.

Am 8. September 2002 fand eine Gründungssitzung des Komitees statt; am 21. September folgte die Gründungsversammlung der Interessengemeinschaft Parcolago (IG Parcolago).

Zu den wichtigsten Initiatoren gehörten Georg Zimmermann, Klaus Bollendorf, Robert Koller und Walter Brun.

Die Vereinigung verfolgt zwei Ziele: die Interessen der Stockwerkeigentümer zu vertreten und Freundschaften sowie das gesellige Miteinander zu fördern.

Neben Vorschlägen zu Gebäuden und Anlagen gibt es auch gesellschaftliche Aktivitäten, Treffen und Ausflüge in verschiedene Teile der Schweiz.

Dettling schreibt der IG eine wichtige Rolle bei der Förderung zahlreicher Massnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Residenz zu – auch dank der technischen Kenntnisse einzelner Mitglieder und deren Mitwirkung in den Organen der Gemeinschaft.

Die Gründung der IG ist damit ein bedeutsamer Moment: Einige Eigentümer entscheiden sich, die Gegenwart und Zukunft des Parcolago gemeinsam und organisiert mitzugestalten.

2006: der Schritt zur Eigenständigkeit

Das Jahr 2006 markiert einen der bedeutendsten Wendepunkte in der Geschichte der Residenz.

Im März beschliesst die Versammlung, die Kosten der «Pasta-Aktion» nicht länger den vermietenden Eigentümern zu belasten. Das Angebot kann allenfalls weitergeführt werden, jedoch nicht mehr auf ihre Kosten.

Wenige Monate später, am 8. Juni, beschliesst die Versammlung einstimmig, die Aufhebung der Bindung an den Hotelbetrieb zu beantragen.

Dieser Beschluss ist grundlegend für die Umwandlung des Parcolago. Ziel ist es, die Pflichten des ursprünglichen touristischen Betriebs zu überwinden und die selbstständigere Nutzung und Verwaltung des Eigentums zu ermöglichen.

Auch die Verwaltung wechselt: Auf Utoring folgt GPM Global Property Management, die bereits im März 2006 tätig ist.

In den folgenden Jahren festigt sich eine neue Identität, sichtbar auch in der Umbenennung von «Hotel Parcolago» in «Residenza Parcolago».

Das ist mehr als ein neuer Name. Es steht für einen tiefgreifenden Wandel: aus einer auf Tourismus ausgerichteten Anlage wird eine Residenz, in der die Eigentümer die Verantwortung für das gemeinsame Vermögen zunehmend selbst wahrnehmen.

Ein neuer Abschnitt mit weiteren Herausforderungen

Die grössere Eigenständigkeit löst nicht automatisch alle Probleme.

2007 entsteht eine bedeutende baurechtliche Auseinandersetzung mit der Gemeinde Caslano, die sich über mehrere Jahre hinzieht.

2012 lehnt die Versammlung einstimmig einen Vorschlag zur Beilegung des Streits ab, der mit erheblichen Kosten und der Abtretung einer Teilfläche verbunden wäre. Die Stockwerkeigentümer entscheiden, das Verfahren nötigenfalls bis vor Bundesgericht weiterzuführen.

Parallel dazu arbeitet die Gemeinschaft an der Präzisierung ihrer Regeln.

2008 werden neue Reglemente für das Stockwerkeigentum genehmigt. In den folgenden Jahren werden die Nutzungsbedingungen für Park, Strand und weitere gemeinschaftliche Einrichtungen genauer geregelt.

Besondere Aufmerksamkeit gilt der Seeparzelle, die mit der benachbarten Anlage Prati Crana geteilt wird. Ihre Nutzung und Pflege bleiben wiederkehrende Themen.

Auch die Organisation des Tennisplatzes verändert sich: Ab 2010 wirkt der Tennisclub Parcolago an dessen Betrieb mit.

Diese Entwicklungen spiegeln die fortlaufende Suche nach einem Ausgleich zwischen individueller Nutzung, gemeinschaftlicher Verantwortung und Erhaltung der gemeinsamen Räume.

Das Restaurant: ein beständiger Teil der Geschichte

Seit den Anfängen ist das Restaurant ein wichtiger Bestandteil des Parcolago.

Seine Tätigkeit durchläuft unterschiedliche Phasen; auch Auseinandersetzungen mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft bleiben nicht aus.

2009 verlangt die Versammlung beispielsweise die Wiederherstellung von Teilen der Terrasse und der Fassade sowie die Entfernung von Einrichtungen, die der damalige Betreiber Karsten Bahn ohne Bewilligung angebracht hatte.

Im Juni 2011 ist Agostino Carrucciu, Inhaber der Trattoria San Michele, als Eigentümer der Räumlichkeiten verzeichnet.

In den Folgejahren werden mehrere Beziehungen zwischen Restaurant und Gemeinschaft neu geregelt. Es entstehen Vereinbarungen zur Nutzung des früheren Bowlingraums, des Sitzungszimmers und weiterer gemeinschaftlicher Räume.

Im Frühjahr 2015 wird eine umfangreiche Sanierung der Restaurantterrasse abgeschlossen; auch der Eigentümer des Betriebs beteiligt sich finanziell daran.

In jüngerer Zeit richtet sich die Aufmerksamkeit auf die Aufteilung der Wasser- und Energiekosten.

So bleibt das Restaurant ein besonderer Bestandteil des Parcolago: ein Gewerbebetrieb in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Umfeld, dessen eigene Bedürfnisse mit jenen der übrigen Stockwerkeigentümer vereinbart werden müssen.

Jahre der Erhaltung und Erneuerung

Mit den Jahrzehnten verändern sich auch die Prioritäten.

Standen anfangs vor allem die Organisation und der Betrieb des Ferienzentrums im Vordergrund, werden später die Alterung der Gebäude und die Erneuerung ihrer Infrastruktur zu immer wichtigeren Aufgaben.

Fassaden, Balkone, Geländer, Dächer, Terrassen, Einstellhalle und technische Anlagen benötigen Sanierungen und Unterhaltsarbeiten.

Die Erhaltung des Immobilienbestands wird zu einer der wichtigsten Verpflichtungen der Gemeinschaft.

Ein bedeutender administrativer Schritt erfolgt im März 2016: Die Versammlung genehmigt die neuen Aufteilungspläne und Wertquoten des Ingenieurbüros Antonio Bottani und beauftragt Notar Heinz Lang mit den erforderlichen Schritten für die Eintragung im Grundbuch.

In den folgenden Jahren werden weitere Sanierungen von Fassaden und Balkonen sowie die Erneuerung verschiedener gemeinschaftlicher Anlagen beschlossen.

2020 genehmigt die Versammlung auch die Instandsetzung der charakteristischen Bogenüberdachung über der Restaurantterrasse.

Der Schwerpunkt verschiebt sich zunehmend auf eine vorausschauende Instandhaltung, die Funktionsfähigkeit und Wert der Residenz langfristig sichern soll.

Der Parcolago heute

In den letzten Jahren gewinnen Energieeffizienz, Verbrauchskontrolle und die Modernisierung technischer Anlagen an Bedeutung.

Neue Zähler ermöglichen es, den Verbrauch der einzelnen Einheiten genauer zu erfassen. Im März 2026 wird eine Reglementsänderung verabschiedet, die eine Abrechnung auf Grundlage tatsächlich gemessener Verbrauchswerte vorsieht, wenn diese deutlich von den herkömmlichen Verteilschlüsseln abweichen.

Auch die Heizzentrale wird mit moderneren Regelungs- und Überwachungssystemen ausgerüstet.

Der Parcolago entwickelt sich weiter und bewahrt zugleich seine prägenden Merkmale: die vier Gebäude, die Grünflächen, den Tennisplatz, das Restaurant und vor allem die Nähe zum See.

Eine Geschichte, die auch von Menschen handelt

Versammlungsprotokolle und amtliche Unterlagen dokumentieren die Beschlüsse, Auseinandersetzungen, Veränderungen und baulichen Massnahmen aus über vierzig Jahren Parcolago-Geschichte.

Doch eine Residenz besteht nicht nur aus Gebäuden und Reglementen.

Zu ihr gehören Menschen, die hier ihre Ferien verbracht haben, Menschen, die hier ein dauerhaftes Zuhause gefunden haben, Eigentümer, die sich in der Verwaltung engagierten, und alle, die zum Gemeinschaftsleben beigetragen haben.

Bestimmt gibt es Erinnerungen an Begegnungen, Feste, Tage am See, Tennismatches, Restaurantabende und bemerkenswerte Begebenheiten, die nie Eingang in die Versammlungsprotokolle gefunden haben.

Solche persönlichen Erinnerungen können helfen zu verstehen, wie sich das Leben im Parcolago in den verschiedenen Epochen gestaltete und wie sich die Beziehungen der Menschen im Laufe der Zeit veränderten.

Diese erste historische Rekonstruktion stützt sich auf die vorhandenen Unterlagen und soll durch die Erzählungen jener bereichert werden, die den Parcolago kennengelernt und erlebt haben.

Denn die Geschichte des Parcolago ist nicht nur die Geschichte einer Anlage im Wandel, sondern auch die Geschichte der Menschen, die sie geprägt haben.